■ 項目背景

為推進三舊改造工作，一般采用“三舊改造專項規(guī)劃—控制單元規(guī)劃—項目規(guī)劃設計”三個層次開展規(guī)劃編制。本次規(guī)劃將陽江城區(qū)內多個“三舊”改造片區(qū)較為集中的控制單元整合成城北片區(qū)、城西片區(qū)和潮排山片區(qū) 3 個片區(qū)，直接編制控制性詳細規(guī)劃。不僅可以更好的實現(xiàn)規(guī)劃的法定管制作用，還可以在更大范圍內協(xié)調公共服務設施的布局。

■ 項目特色

⒈規(guī)劃層次。為更好地促進規(guī)劃實施，確定三個層次，分別制定規(guī)劃控制設施。

⑴三舊改造地塊，即標圖建庫的三舊圖斑范圍。控制指標的制定皆針對地塊。
⑵規(guī)劃區(qū)范圍，在分布零散的地塊基礎上整合關聯(lián)性較強的小塊用地，可以采取合并開發(fā)的方式，統(tǒng)一出具出讓條件，控制指標也可對規(guī)劃區(qū)內地塊都有效。
⑶協(xié)調區(qū)范圍，對與規(guī)劃區(qū)用地相關性較大，且隸屬于由相同主干道圍合的街區(qū)內的地塊，進行用地性質和公共服務設施配置的協(xié)調。

⒉規(guī)劃方案

調研本片區(qū)“三舊”改造用地的現(xiàn)狀用地性質、用地權屬、現(xiàn)狀容積率等數(shù)據(jù)，以及協(xié)調區(qū)范圍內既有的公共服務設施、規(guī)劃的公共服務設施。在此基礎上制定規(guī)劃方案。

⒊方案的制定體現(xiàn) 3 個方面的特征

⑴借鑒廣州、汕頭、東莞、深圳等地區(qū)的經(jīng)驗，研究陽江市三舊改造中公共服務設施的配套比例和配套內容。確定以 15% 為基準配套比例，區(qū)分不同開發(fā)容積率地塊的公共服務配套辦法。

規(guī)劃對現(xiàn)狀土地權屬情況進行了收集和梳理，根據(jù)權屬紅線對用地方案進行了調整，新增公共服務設施盡可能均衡分布。

⑵在權屬調研的基礎上，利用權屬面積較大的地塊，在滿足其經(jīng)濟效益平衡的前提下，安排大型公共服務設施。設施的配套可在片區(qū)內統(tǒng)籌平衡，盡量做到公平分配，綠地系統(tǒng)規(guī)劃傾向于采用帶狀綠地、分散式小型街頭綠地，避免過多集中于某一權屬地塊中。

⑶科學確定開發(fā)強度。通過陽江實地經(jīng)濟測算，推導確保開發(fā)主體收益平衡的成本容積率。以現(xiàn)狀容積率核算為基礎，合理確定各地塊的合理容積率。

⑷制定管控措施，約定強制性配套內容和彈性配套內容，通過容積率獎勵和單元內部平衡的方式，適當實現(xiàn)規(guī)劃管制的彈性。