■ 項(xiàng)目特色

⒈公眾參與，部門聯(lián)動(dòng)

借助公眾力調(diào)查公司，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施配套、公共交通、城市特色與資源保護(hù)、綠色開放空間、舊村改造、建筑密度和高度等與規(guī)劃密切相關(guān)的問題展開公眾調(diào)查，引導(dǎo)公眾參與到規(guī)劃中來，使規(guī)劃理念和思路為公眾廣泛接受。同時(shí)通過部門聯(lián)動(dòng)指導(dǎo)規(guī)劃組織工作的開展，引導(dǎo)各級(jí)部門共同參與規(guī)劃。

⒉剛性和彈性相結(jié)合，“點(diǎn)、線、位、量”四種控制方法

單元圖則的設(shè)計(jì)上，采用“點(diǎn)、線、位、量”的四種控制方法，確保社區(qū)級(jí)服務(wù)設(shè)施、主要交通道路交叉點(diǎn)的點(diǎn)控；服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)教育設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施的位控；四線即綠線、藍(lán)線、紫線和紅線的線控；開發(fā)總量、設(shè)施規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度和密度、高度等數(shù)量指標(biāo)的量控，實(shí)現(xiàn)剛彈性結(jié)合。如對(duì)開發(fā)總量和設(shè)施規(guī)模進(jìn)行剛性控制，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施采取在同一單元內(nèi)可調(diào)整位置的彈性控制。

⒊利用遙感及 GIS 輔助技術(shù)，多元疊加科學(xué)推算開發(fā)強(qiáng)度

以交通條件、服務(wù)條件、環(huán)境條件、舊城改造分區(qū)條件等為主要參數(shù)建立密度分區(qū)基準(zhǔn)模型，基于 GIS 空間疊加分析技術(shù)建立多因子雙重權(quán)重模型，進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)模擬。另一方面，城市形象將是本次規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容 , 借鑒國(guó)外先進(jìn)城市的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn) , 風(fēng)貌控制 GIS 技術(shù)的方法進(jìn)行定性和定量相結(jié)合的綜合分析，選擇重要的控制點(diǎn)與廊道 , 對(duì)開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行有效的三維控制。

⒋開發(fā)強(qiáng)度及密度校正研究

規(guī)劃確定的基準(zhǔn)容積率主要為管理單元控制圖則中的居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地及混合用地的容積率確定提供依據(jù)。公共管理與公共服務(wù)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、非城市建設(shè)用地等，容積率依照相關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范確定。居住用地、商業(yè)用地地塊容積率上限是在強(qiáng)度分區(qū)確定的基準(zhǔn)容積率的基礎(chǔ)上，根據(jù)微觀區(qū)位影響條件進(jìn)行修正。

⒌構(gòu)建城中村開發(fā)強(qiáng)度數(shù)據(jù)模型，合理確定改造指標(biāo)

針對(duì)城中村改造項(xiàng)目的普遍存在拆遷量大、操作難度較大、對(duì)政府的依賴性高、風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)，通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，按不同的容積率計(jì)算開發(fā)的利潤(rùn)率，得出利潤(rùn)率曲線，并對(duì)比城中村市場(chǎng)化改造驅(qū)動(dòng)力分析模型，分析市場(chǎng)、城市景觀、城市環(huán)境等相關(guān)影響因素，構(gòu)建數(shù)據(jù)公式，合理確定安開比、拆建比，在兼顧村民、開發(fā)商和政府三方利益，保證開發(fā)商合理利潤(rùn)的前提下，確定合理的開發(fā)安置比，最終提出合理容積率的建議。